En collectant l’épargne des particuliers en émettant des titres (parts sociales), la SCPI de plus-value peut se constituer un patrimoine immobilier selon la stratégie financière retenue par la société de gestion. En tant qu’associés, vous pouvez alors tirer les fruits de cette stratégie orientée sur de l’achat revente immobilier.
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Faut-il investir dans une SCPI de plus-value ?

La SCPI de plus-value constitue l’une des alternatives pour investir indirectement dans l’immobilier. Avec un coût d’entrée bien moins important que les opérations traditionnelles d’achat revente immobilier en nom propre, les SCPI de plus-value vous permettent de bénéficier indirectement de l’expertise de professionnels de l’immobilier et du potentiel de plus-value d’un parc immobilier constitué à cet effet.

 

Les SCPI de plus-value sont-elles une solution viable pour investir dans l’immobilier ? À quels types d’investisseurs s’adressent-elles ? Existe-t-il d’autres alternatives ? 

 

Qu’est-ce qu’une SCPI de plus-value ?

 

La SCPI de plus-value ou SCPI de capitalisation est une catégorie de SCPI (société civile de placement immobilier) ayant pour objet principal l’achat et la revente de biens immobiliers en vue de réaliser une plus-value. La SCPI de plus-value se distingue de deux autres catégories de SCPI :

 

Ainsi, la SCPI de plus-value permet de tirer profit d’opérations d’achat revente qui sont normalement réservées à des professionnels sans assumer la gestion immobilière et l’analyse des opportunités de marché. 

En effet, la gestion de l’activité d’une SCPI de plus-value est réalisée par une société de gestion qui s’occupe pour le compte de cette dernière de réaliser toutes les opérations adéquates.

 

À qui s’adressent les SCPI de plus-value ?

 

Pour cette raison, les SCPI peuvent être adaptés aux épargnants :

  • ne souhaitant pas prendre part à la gestion active d’un ou plusieurs biens immobiliers ;
  • ne disposant pas des compétences suffisantes pour viabiliser des opérations d’achat revente immobilier ;
  • ayant des ressources financières insuffisantes pour un ou plusieurs achats immobiliers en nom propre ;
  • souhaitant parier à la hausse sur l’immobilier dans un cadre fiscal similaire à celui d’une détention immobilière en nom propre.

 

Comment fonctionne une SCPI de plus-value ?

 

En collectant l’épargne des particuliers en émettant des titres (parts sociales), la SCPI de plus-value peut se constituer un patrimoine immobilier selon la stratégie financière retenue par la société de gestion. En tant qu’associés, vous pouvez alors tirer les fruits de cette stratégie orientée sur de l’achat revente immobilier.

 

La détention indirecte de plusieurs biens immobiliers

 

Vous l’aurez compris, en achetant des parts de SCPI de plus-value, vous n’êtes pas propriétaire directement des biens immobiliers qu’elle détient. Par contre, vous avez la qualité d’associé puisque vous détenez des parts de la SCPI ce qui vous confèrent plusieurs droits :

  • un droit sur une partie des bénéfices de la SCPI (à proportion du nombre de parts détenues) qui seront composés essentiellement de plus-values immobilières ;
  • un droit de vote pour voter les décisions relevant de l’assemblée générale ordinaire de la SCPI (approbation des comptes, distribution du résultat…) et de l’assemblée générale extraordinaire (dissolution de la société, émission de nouvelles parts…)
  • la possibilité de revendre ses parts dans l’espoir de les vendre plus cher que vous les avez achetés (plus-value). À noter que la valeur des parts de SCPI de plus-value est éminemment corrélée à la valeur des biens immobiliers détenus, bien que le prix de vente soit négociable à la hausse ou à la baisse selon l’engouement que la SCPI suscite auprès des investisseurs.

En raison de cette propriété indirecte par l’intermédiaire de parts de société, il est commun que les SCPI soient aussi appelées “pierre papier”. 

 

La stratégie financière des SCPI de plus-value

 

Pour réaliser une plus-value et assurer une rentabilité suffisante aux investisseurs, la SCPI de plus-value aura pour objectif :

  • d’acheter des biens immobiliers à un prix inférieur au marché (dans la mesure du possible)
  • de miser sur la croissance du marché de l’immobilier.

Si la SCPI de plus-value n’a pas de véritable maîtrise sur l’évolution future des prix de l’immobilier, acheter de l’immobilier en décote implique souvent de trouver une niche spécifique ou de bénéficier d’offres off market.

 

Ainsi, il existe plusieurs techniques pour acheter des biens immobiliers décotés :

  • l’achat en viager permettant à la SCPI de plus-value de récupérer le bien à la mort du bénéficiaire ;
  • l’achat en nu propriété consistant à l’achat d’un bien immobilier démembré pour obtenir une décote correspondant à l’absence de revenus locatifs ;
  • l’achat de biens immobiliers à loyer plafonné tels que ceux issus de la loi de 1948.

Dans les autres cas, la société de gestion en charge de la SCPI de plus-value doit être à l’affût afin de repérer les éventuelles anomalies du marché de l’immobilier pour les transformer en opportunité de plus-value.

 

Quels sont les avantages d’une SCPI de plus-value ?

 

La SCPI de plus-value propose de nombreux avantages pour les investisseurs dont un faible coût d’entrée et une valorisation progressive des parts. En raison de la nature fiscale des revenus générés (plus-value) et de la transparence fiscale, la SCPI de plus-value peut trouver sa place dans une stratégie patrimoniale visant à limiter l’impact des placements sur la fiscalité du ménage.

 

Lire aussi : Quels avantages aux SCPI ?

 

Un faible coût d’entrée

 

Les SCPI de plus-value visent principalement à résoudre la problématique de coût d’entrée de l’immobilier. En effet, il est beaucoup accessible à un épargnant d’acheter des parts de SCPI à partir de 100 euros plutôt qu’un bien immobilier à 100 000 euros pour le revendre dans 10 ans. 

 

Une valorisation progressive des parts

 

En raison de la valorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI de plus-value, les parts (représentant une fraction de l’actif) se valorisent à mesure que le temps passe.  

En cas de cession des parts et de croissance du marché de l’immobilier, l’épargnant a alors une forte probabilité de réaliser une plus-value sur la cession.

 

Transparence fiscale des SCPI et régime des plus-values immobilières

 

Les SCPI sont des sociétés transparentes fiscalement ce qui signifie que les bénéfices générés par cette dernière sont imposés entre les mains des associés selon leur nature fiscale. 

Ainsi, si la SCPI réalise une plus-value en vendant un bien immobilier, ce sont les associés qui seront imposés directement selon leur régime fiscal.

Pour les particuliers, ce sera alors le régime des plus-values immobilières avec son taux forfaitaire de 36,2 %, après application d’un abattement pour durée de détention.

En ce que la plus-value échappe aux tranches de l’impôt sur le revenu, les revenus générés par la SCPI de plus-value ne viennent pas aggraver l’imposition des autres revenus de l’investisseur.

 

Les inconvénients de la SCPI de plus-value

 

Au-delà de ces avantages, la SCPI de plus-value souffre néanmoins de quelques inconvénients. 

 

Des rendements irréguliers

 

Contrairement à la SCPI de rendement, la SCPI de plus-value ne propose pas de rendements réguliers aux investisseurs. En effet, la SCPI de plus-value n’a pas vocation à mettre en location des biens immobiliers.

 

Le risque de liquidité sur les parts de SCPI de plus-value

 

En ce que les parts de SCPI de plus-value ne sont pas cotées sur un marché boursier (contrairement à la SIIC), il faudra trouver vous-même les potentiels acheteurs pour vos parts. Certes, la société de gestion peut vous assister dans cette tâche, mais cette opération peut être chronophage au demeurant avec un risque réel de ne pas trouver d’acheteur.

 

La difficulté d’investir à crédit dans une SCPI de plus-value

 

L’immobilier tire une grande partie de son intérêt de pouvoir être financé par un crédit immobilier en raison de l’effet levier immobilier. Or, en raison de l’absence de rendements réguliers, il apparaît particulièrement difficile pour la plupart des investisseurs de faire financer l’acquisition de parts de SCPI de plus-value à crédit.

 

Lire aussi : Est-il possible d’investir dans une SCPI à crédit ?

 

Des frais de gestion non négligeables

 

Enfin, le fait de déléguer la gestion d’opération immobilière à une société tierce implique nécessairement la facturation de frais de gestion. Selon la SCPI de plus-value, ces derniers peuvent être plus ou moins importants et venir affecter la performance financière globale de votre placement de manière non négligeable.

 

L’investissement immobilier sur mesure comme alternative à la SCPI de plus-value 

 

Comme nous l’avons vu, la SCPI de plus-value n’est pas exempte de défauts. Certes son coût d’entrée la rend accessible au plus grand nombre, mais au prix de frais de gestion élevés.

Si cela peut s’avérer être un atout dans certains cas, l’absence de maîtrise totale sur la gestion des biens immobiliers et principalement sur les opérations de revente n’est pas sans poser de difficultés. 

En effet, vous n’êtes pas en mesure de décider le moment propice pour revendre au regard de vos besoins de liquidité. Vous serez alors tenu de revendre vos parts de SCPI pour empocher une plus-value, mais encore faut-il trouver un repreneur pour vos parts…

 

Dès lors, au regard de ces défauts, il existe peut-être une autre alternative plus adaptée à vos besoins : l’investissement immobilier sur mesure clé en main.

Le concept est relativement simple : une équipe de professionnels de l’immobilier déniche pour vous une opération immobilière adaptée à vos objectifs. En sus, ils négocient pour vous le prêt immobilier adéquat afin de bénéficier d’un effet levier et démultiplier votre rentabilité, font appel à une entreprise de travaux pour améliorer et embellir le bien, assurent la gestion locative et vous conseillent à chaque étape du projet… 

En somme, vous pouvez réaliser une opération d’achat revente dans un cadre sécurisé tout en conservant la mainmise sur votre bien immobilier et sans avoir à payer des frais de gestion annuels comme ce serait le cas pour une SCPI de plus value.

Chez Les Secrets de l’Immo, nous sommes disposés à vous accompagner tant dans un projet d’achat revente immobilier que dans un investissement locatif, si vous souhaitez vous constituer un patrimoine locatif rentable en Île-de-France.

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