Avec la SARL de famille, l’indivision est alors la seule solution viable pour investir à plusieurs dans un bien immobilier en LMNP.
Sommaire
Partager nos secrets
Partager sur facebook
Partager sur twitter
Partager sur linkedin
Partager sur whatsapp

Comment faire du LMNP en indivision ?

En raison de sa fiscalité particulièrement attractive, le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) oriente de nombreux investisseurs vers la location meublée longue durée. Pour autant ce régime fiscal et juridique se heurte à une réalité particulièrement contraignante : l’impossibilité de faire du LMNP en société sauf dans le cas de la SARL de famille. Dès lors, si vous souhaitez investir à plusieurs dans l’immobilier pour faire du LMNP sans être membre d’une même famille, vous serez contraint de recourir au régime de l’indivision (ou propriété collective). Quelles sont les implications de l’indivision pour faire du LMNP ? Quelles sont les contraintes de l’indivision ? Comment les limiter ?

 

Bref rappel sur le statut du LMNP

 

Avant de vous expliquer le concept du LMNP en indivision, il convient de faire un léger rappel sur ce statut.

En premier lieu, il faut rappeler que le régime LMNP s’applique exclusivement aux revenus tirés des biens mis en location meublée. De plus, les recettes locatives tirées de biens meublés ne doivent pas être supérieures cumulativement à :

  • 23 000 euros par an ;
  • à l’ensemble de ses revenus salariés, BIC (bénéfices industriels et commerciaux), BA (bénéfices agricoles) et BNC (bénéfices non commerciaux).

Dans le cas contraire, le loueur en meublé est considéré comme un professionnel (LMP) entraînant l’application d’un autre régime fiscal (tout de même intéressant) et l’assujettissement aux cotisations sociales.

 

Lire aussi : Location meublée et LMP : quelle fiscalité ?

 

Remarque : Ces critères cumulatifs s’appliquent individuellement à chaque indivisaire. Il est alors possible que certains indivisaires soient au régime LMP tandis que d’autres sous le statut du LMNP.

 

Quoi qu’il en soit, le régime LMNP tire son avantage fiscal de la possibilité de déduire l’amortissement du bâti du bien immobilier (et de ses meubles) des revenus locatifs. Ainsi, il est commun qu’un LMNP ne paye pas d’impôts sur ses recettes locatives pendant les 10 premières années de son investissement. De surcroît, l’amortissement pratiqué n’affecte pas le droit de se prévaloir du régime des plus-values immobilières des particuliers : les amortissements pratiqués ne sont pas pris en compte pour la détermination de l’assiette de la plus-value.

 

Lire aussi : Location meublée et LMNP : quelle fiscalité ?

 

Bref, le régime LMNP est une véritable niche fiscale immobilière ! L’indivision est donc une opportunité pour investir à plusieurs avec ce régime !

 

Lire aussi : Investissement locatif : faut-il investir en lmnp ou en Pinel ?

 

Qu’est-ce que l’indivision ?

 

L’indivision est un régime juridique qui se traduit par la propriété collective d’un bien par nature indivisible (d’où le terme indivision). Si une somme d’argent est facilement répartissable entre plusieurs personnes, il est difficile de séparer un bien immobilier sans en affecter sa structure voire de le détruire. 

Dans cette optique, l’indivision est alors perçue comme un régime résultant d’une situation de fait où par exemple, plusieurs héritiers ont droit à une quote-part d’un bien immobilier qui ne peut être divisé. Ils deviennent donc indivisaires du bien immobilier en exerçant collectivement un droit de propriété sur ce dernier jusqu’à la sortie de l’indivision. À noter que quand l’indivision est subie, elle peut être inconfortable. C’est pourquoi nous recommandons souvent de créer une SCI familiale pour assurer sa succession.

 

Mais, l’indivision peut aussi résulter d’une volonté de plusieurs personnes d’exercer collectivement un droit de propriété sur une chose. C’est ce versant de l’indivision qui nous intéresse pour acheter à plusieurs tout en bénéficiant du régime LMNP.

 

Ceci dit, si le droit de propriété est profondément exclusif et personnel, la propriété collective née de l’indivision implique donc que chaque indivisaire restreigne ses droits et, réciproquement, respecte ceux des autres indivisaires. Ainsi, comme nous le verrons, l’indivision se traduit par des règles spécifiques sur la manière dont le bien en location peut être géré.

 

Pourquoi faire du LMNP sous le régime de l’indivision ?

 

Nous l’avons abordé en introduction : l’indivision est souvent la seule alternative pour investir à plusieurs dans de la location meublée tout en bénéficiant du régime LMNP. 

 

L’impossibilité de faire du LMNP en société

 

Pour bien comprendre, il faut savoir que le statut LMNP s’applique aux personnes physiques et non aux sociétés. En effet, une société est normalement soumise à régime fiscal classique de l’impôt sur les sociétés (IS). Autrement dit, si vous faites de la location meublée avec une SASU (société à actions simplifiées unipersonnelles), les revenus locatifs sont perçus par la société et imposables à l’IS, sans possibilité de leur appliquer le régime du LMNP.

 

Néanmoins, certaines sociétés dites de personnes telles que la SCI (société civile immobilière) bénéficient d’un régime spécifique : la transparence fiscale (aussi appelé régime des sociétés de personnes). Avec ce régime, les recettes générées par la société ne sont pas imposables au niveau de la société, mais entre les mains des associés selon leur propre régime fiscal (impôt sur le revenu pour les personnes physiques). Dès lors, si la société exerce une activité de location meublée, les associés-personne physique devraient bénéficier en toute logique du régime LMNP.

Néanmoins, le fait d’exercer de la location meublée avec une société civile entraîne la perte du régime de la transparence fiscale de sorte qu’il est impossible de faire du LMNP en SCI (article 206 2° du CGI). 

 

Lire aussi : Peut-on faire du lmnp en SCI ?

 

Il reste alors deux solutions pour faire du LMNP en investissant à plusieurs dans un même bien immobilier : 

  • la SARL de famille (article 239 bis AA) si vous êtes membres d’une même famille jusqu’au 4° degré ;
  • l’indivision.

 

L’indivision pour investir à plusieurs en LMNP

 

L’indivision est alors la seule solution viable pour investir à plusieurs dans un bien en LMNP. Bien que cela ressemble à une solution par défaut, le LMNP en indivision présente l’avantage de ne présenter aucun coût (sauf éventuellement l’intervention d’un notaire pour rédiger un accord entre indivisaires). Outre les démarches classiques de la mise en location d’un meublé, vous n’avez aucune démarche et formalité à accomplir (contrairement à une société).

Pour autant, chaque indivisaire dispose d’une quote-part sur le bien indivis proportionnelle à son apport financier (prêt immobilier compris) déterminant la part des loyers et de l’éventuelle plus-value qu’il percevra.

L’indivision pour du LMNP peut néanmoins présenter des difficultés sur la gestion locative du bien immobilier.

 

Lire aussi : Quels sont les avantages de la location meublée pour un investissement locatif ?

 

Comment assurer la bonne gestion de votre location en LMNP sous le régime de l’indivision ?

 

Contrairement au régime des sociétés, l’indivision par défaut n’est pas connue pour rendre la gestion quotidienne d’un bien immobilier facile. En raison de l’absence de gérant, la plupart des décisions doivent être prises collégialement voire à l’unanimité entraînant des risques de blocages, situations nuisibles à la viabilité économique de la LMNP. C’est pourquoi nous vous conseillons fortement de rédiger une convention d’indivision afin de fixer des règles de fonctionnement plus satisfaisantes que celles prévues par la loi.

 

Le régime de l’indivision : un frein potentiel à la gestion locative

 

Pour bien comprendre les implications de l’indivision légale pour faire du LMNP, il faut comprendre les mécanismes de gouvernance d’un bien immobilier en propriété collective. Il est alors possible de distinguer 3 types d’actes :

  • les actes conservatoires regroupant les actes nécessaires (ou urgents) visant à sauvegarder le bien immobilier et les droits associés (le paiement des charges de copropriété par exemple). Ces actes peuvent être effectués par un indivisaire seul et engagent les autres (ils devront contribuer financièrement à juste proportion). Aucune décision collégiale n’est nécessaire pour réaliser les actes conservatoires bien qu’une discussion préalable puisse être salvatrice pour préserver la bonne entente entre les indivisaires. 
  • les actes d’administration tels que la signature d’un contrat de bail avec un locataire. Ces actes nécessitent la majorité des ⅔ des droits indivis pour être valables. Or, en location meublée, le turn over des locataires est plus important qu’en location nue. Cette règle peut donc être relativement contraignante selon la réactivité des indivisaires pour limiter au maximum les périodes de vacance locative. Il est néanmoins possible de donner un mandat général d’administration à la majorité des ⅔ pour signer des baux sans les soumettre systématiquement au vote.
  • les actes nécessitant l’unanimité, dits actes graves (ou de disposition). Il s’agit de tous les actes exceptionnels qui s’écartent de l’exploitation normale du bien immobilier telle que sa destruction, sa transformation ou sa vente.

 

Ainsi, l’indivision en LMNP peut se traduire par certaines contraintes pratiques. En effet, en faisant du LMNP en indivision, vous n’avez théoriquement pas la maîtrise de la vente du bien immobilier, vous serez tenu d’obtenir l’unanimité des indivisaires. Toutefois, la loi dispose que “nul n’est censé demeurer dans l’indivision” de sorte qu’un indivisaire peut provoquer le partage à tout moment. Les indivisaires devront alors lui racheter sa part ou procéder à la vente du bien immobilier. Cette règle légale devient alors source d’instabilité pour la viabilité économique de la LMNP en indivision. C’est pourquoi nous vous recommandons vivement de prévoir une convention d’indivision.

 

La convention d’indivision pour optimiser la gestion locative

 

La convention d’indivision est un contrat réalisé entre les indivisaires permettant de définir vos propres règles de gouvernance de l’indivision. Vous pouvez alors déroger au principe du partage forcé en prévoyant une durée (maximum 5 ans tacitement renouvelables) pendant laquelle les indivisaires sont tenus de rester dans l’indivision (afin d’éviter la vente prématurée du bien). Pour limiter les risques personnels des indivisaires, il est possible néanmoins de prévoir des procédures de rachat de parts spéciales.

 

Aussi, vous pouvez prévoir un certain nombre d’actes qui pourront être réalisés par un gérant nommé à cet effet et prévoir des règles de votes plus souples. Bref, il est possible avec la convention d’indivision de copier le fonctionnement d’une SCI sur de nombreux aspects, de quoi vous faire oublier l’impossibilité de faire du LMNP en société !

Toutefois, pour rédiger votre convention d’indivision, vous serez tenu de faire appel à un notaire pour procéder à l’enregistrement de l’acte au service de la publicité foncière.

Secrets recommandés
Peut-on faire du LMNP en SCI ?
Dès lors, la SCI étant une société par défaut à l’IR, il pourrait être aisé de penser qu’il est possible de faire du LMNP en SCI. Malheureusement, cela n’est pas possible en principe.
Faut-il investir dans une SCPI de plus-value ?
En collectant l’épargne des particuliers en émettant des titres (parts sociales), la SCPI de plus-value peut se constituer un patrimoine immobilier selon la stratégie financière retenue par la société de gestion. En tant qu’associés, vous pouvez alors tirer les fruits de cette stratégie orientée sur de l’achat revente immobilier.
Quel capital pour devenir rentier à 50 ans ?
Plus le rendement est élevé, plus le capital nécessaire à vos 50 ans pour devenir rentier sera moindre.

Recevoir une brochure

Quels sont vos objectifs d'investissement ?

Recevoir une brochure

Recevoir une brochure